三个红线压在顶部,房价会下跌杠杆吗?

“您是保持精力旺盛还是坚持消费?看到短期利益还是长期利益?是走捷径还是走困难而正确的道路?走宽还是走窄?”

在2020年底,CIFI Holdings董事会主席林忠提出了一系列有关房地产公司生存的基本问题。高杠杆扩展模型下的三个红线是不可持续的。到2021年,房地产公司会下跌杠杆吗?

答案是肯定的。在“三红线”的监管压力下,在未来三年中,降低杠杆将成为所有房地产开发商面临的最大测试问题和任务。

2020年8月,住房和城乡建设部和中央银行召集了12家房地产公司进行了相关会议,“三红线”监管被正式淘汰。所谓“三红线”,是指不包括预收款在内的资产负债率不超过70%,净负债率不超过100%,现金短期负债率必须不少于1次。

根据生产线上的步骤数,监管机构将房地产企业分为四个管理级别:“红色,橙色,黄色和绿色”。对于每个降低的水平,即使在绿色水平上,计息负债增长率的上限也会增加5%。对于中国的房地产公司,计息负债的年度增长不得超过15%。

根据基于2020年中期报告的70家公司的统计数据发行股票能降杠杆吗,兴业证券发现股票配资,红色类别的房屋公司占24%,橙色类别的房屋公司占30%,黄色类别的房屋公司占35%,黄色类别的房屋公司占35%。绿色住房企业中,企业所占比例仅为11%。

“踩线”的次数越多,房地产公司面临的压力杠杆越大。根据法规要求,从2021年1月1日起,房地产公司将正式进入杠杆测试期。到2023年6月底,这12家试点房屋公司的“三红线”指标必须全部符合标准。到2023年底,所有住房公司均达到合规要求。

根据《经济观察报》,在监管“三红线”问世之后,大多数房地产公司都根据自己的财务指标进行了压力测试,并考虑通过上市的方式进行规避。同时股票配资,房地产企业投资理财部负责人也在不断地向监管部门检验自己的口气。

与过去不同,这次监管机构极为确定。监管内容不限于资产负债表。资产负债表外负债,例如房地产股票债务和影子公司也将包括在监管范围内,从而穿透房地产公司的所有债务类型监管。

“减少杠杆是未来几年房地产公司的主要任务。”起重机研究中心总经理林波说。红色类别的公司面临降低杠杆的压力,短期内几乎不可能达到标准。

“过去,公司必须使用财务杠杆来实现曲线的超车。杠杆越大,效果越显着。”林忠认为,“三红线”监管要求发布后,房地产行业进入高位进入“ k7”时期,“您会发现我们必须改变增长模式。”

实际上,房价下跌杠杆的前奏已经开始。 《工业证券研究报告》指出,房地产业中计息债务的增长率已开始下降。从2017年到2019年,房地产中计息债务的增长率分别为24%,23%和10%。到2020年第三季度,该指标已降至5%。

对于房地产公司,降低杠杆的第一个动作是减少投资。根据国家统计局的数据,今年1- 11月,全国房地产开发投资约12.95万亿元,同比增长6.8%。其中,住宅投资约9.58万亿元,增长7.] 4%。这两个增长率分别低于去年同期的10.2%和14.4%。

实践内部技能股票配资,快速销售和高资金周转率已成为房地产公司短期调整的关键突破。根据国家统计局的数据,今年前11个月,全国商品房销售额达14.90亿元人民币,比2019年同期增长1万亿元人民币。2019年的总销售额为少于1.10,000。 1亿距离。

“今年房地产公司的首要任务基本上是出售房屋以撤回资金,因此销售规模将提高。”林波告诉经济观察报。

天丰证券的一组数据支持这一观点。以定金,预收款和个人抵押贷款作为销售回报的指标,房地产行业现有资金中销售回报的比例已进一步提高到4 9.1%,接近4 9.6%在2019年底。

根据近年来房地产行业资金到位的趋势,自2015年以来销售收益的比例逐年增加,自2017年以来一直保持在45%-50%的范围内。

在加快销售的同时,一些开发商也在寻找“捷径”,以迅速减少杠杆,增加股权融资,资产拆分或上市,合作开发以及引入战略投资者等,这些都是今年经常出现的房地产。市场。

最近的案例是恒大和敏捷。恒大地产退回A后,他们开始将筹码押在促销款项,财产分割,房车宝藏等上,以缓解流动性并减少杠杆。 12月底,敏捷将7个项目的股权打包并转让给了平安房地产。

经济观察家了解到,一段时间前发行股票能降杠杆吗,恒大和富力等多家红色房屋公司也纷纷寻求平安,希望以类似的方式获得财政支持。

无论是要加快付款速度还是立即出售资产,在不断变化的游戏规则的背景下,所有公司都必须面对这样一个事实,即该行业很难拥有黑马,只有Chollima。

“最大”意味着“短,平,快”增长的时代已经结束。正如林忠所说:“过去,我们必须成长(规模),将来,我们必须成长壮大,增加利润,增加资产和资本,以应对下一阶段的挑战。”

未来,房地产将逐渐回归普通行业。 “所有公司都重新回到同一起跑线上。因为一切都为零,所以可能无法确立公司的原始优势和做法。” 9月底,万科董事长于良说。

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